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【特別篇】關西據點成立!


各位很久不見,

看了一下已經半年多沒更新。


終於在2022年4月回到日本

目前為止兩個月都在給

去年積攢殘留的事務做收尾。


寫這篇特別篇的時候,

人是在大阪撰寫的。


因為我覺得這次購入的物件

對我而言還挺有紀念價值的。


這一篇大九會先用自住房的角度

來敘述測評這間房子。

後面會再提出大九

對這套房投資上的看法。

 

今回介紹的大九所有物件


新大阪コーポビアネーズ

購入時間2022/3/31


這個物件的位置是在

關西的大型交通樞紐


新大阪站

關於交通的亮點:

完全不需要說明的新幹線必停站

也是大阪市唯一的新幹線站點。


無論是 從東京到新大阪

或者是 從新大阪到東京


のぞみ號都能在

2小時30分左右到達。

從東京坐新幹線過來新大阪

等同到站即到家


大九實際測試過

從車站到房子的步行時間

總計是11分鐘


大九算步行速度略快,

存在誤差1~2分鐘

新大阪站也在大阪地下鐵系統之中

是坐落在貫穿全大阪市南北部的

御堂筋線


直達世界知名的旅遊觀光鬧市

難波心齋橋

地鐵直通僅需要15分鐘的車程。


新世界通天閣,天王寺

等地乘坐地鐵20分鐘內可到達。


在京阪神的這個名號中,

新大阪站是最大中樞站當之無愧。

一站就到大阪中心地的大阪站(梅田)

JR新快速列車往西到神戶三宮 

JR新快速列車往東到京都

都只需不到30分鐘的時間就能到達。

 

關於生活機能的亮點:


車站附近因為是交通樞紐的緣故,

東西南北非常大一片都是鐵路的境內

新大阪站內就已經是一座大型商場了。

住在這附近的人

應該不會想來這裡逛的。


這裡就直接圍繞物件介紹設施吧!


大九看投資物件最重視的是

車站附近是否有四大銀行


而新大阪站附近同一區域內

就有四大行之中的三行。

分別是三井住友銀行,三菱UFJ銀行

以及りそな銀行

其他小銀行更是密集在這附近營業中。

足以體現這區域的商業發達狀況。


新大阪コーポビアネーズ附近設施


步行1分鐘

全家便利店


7-11便利店



步行3分鐘

食品城LIFE


電器城Joshin

家居城コーナン

百元城大創


步行5分鐘

藥妝城ウェルシア


永旺城AEON


步行10分鐘

阪急三國站前商業街

サンティフルみくに


多麼可怕的便利性...因為實在太方便

日常幾乎連網購都太不需要了。


單是以生活機能來評價

對比台北市的場合,

台北車站附近還要更方便也說不定。

對比上海市的場合,

約是等同在普陀區環球港附近的感覺。

 

接下來是介紹大九現在持有

並且作為關西根據地的自用房


新大阪コーポビアネーズ

建築年月:1974年5月

物件房型:1K

使用面積:24平米

管理修繕:約10000円(月)


是一棟11樓 440戶的大規模公寓。

在台灣差不多像國宅一樣的感覺。


一樓也有常駐的管理室與管理員。

關於社區設施:

1樓店面有

拉麵店,燒肉店,中華料理店,

印度料理店,卡拉OK酒吧。


1樓社區共用設施有

24小時垃圾站,電梯,投幣洗衣間。


我覺得讓我待在這裡三個月

不離開新大阪這日子都能舒心的過。

 

前面提到的所有內容幾乎全是優點

硬要說這物件有甚麼缺點


大概就是房齡太老


所以屋內設備也起碼是

兩個世代前的產品了。

燈具還是古早的螢光燈

看上去已經不能用的2000年產換氣扇。

三點式組合衛浴大概是現代日本人

不怎麼喜歡的衛浴設備了。

連熱水都得擰水龍頭去手動控溫。


但這些"缺點"

在大九眼裡真的都不算啥。


反正房子就是用來睡覺與工作的,

要說舒適也是非常的舒適。

而前面所敘述的生活機能

已經超出了大九對自住的需求滿足感。



大九僅僅用了2天的時間

就讓這間小套房

有了完備的生活機能。


今後也將成為大九

在關西的居住辦公根據地。

 

那麼接下來,

到了所有人最關心的問題了。


這樣一間居住環境辣麼棒的套房,

是花多少錢購入的呢?


多少錢呢???


多少錢呢?????


多少錢呢!?!?!?


...................................


........................


.............


........


...


300万円


那麼300万円是甚麼概念呢?

按6/10匯率

折合新台幣約NT.665500元

在台北市買一個停車位還得貼錢

按6/10匯率

折合人民幣約RMB.150000元

在上海市徐匯區連間廁所都買不了。


這價格說出來都沒甚麼人信,

我買的時候也真的就是撿到漏了。

看到APP一出信息

毫不猶豫就立馬出手了。

正式交易前後只花了十天以內就搞定。


大概比目前正在販賣的行情價

低了約30%~50%左右。

現在同面積戶型正在賣的價格

大約都在600万円前後。


--

最初的初衷仍然是以投資為主。

原本這間是有住人在裡面的,

是オーナーチェンジ購入的。


租客一看也是租了十幾年,

一看就很穩完全沒猶豫就買了。


但是才剛買來第一個月,

這租金都沒收熱呢...

租客就說要退租了!!

我懷疑房東早就知道租客想溜了,

所以趕緊低價拋掉。

5月初第一次親身來到

新大阪コーポビアネーズ


看了租客住的十多年的痕跡,

其實也沒有住到特別破爛。

但是現況要拿來出租也不太可能就是...


至於為什麼主張不買自住房的大九

這次居然是把投資房拿來自用。


其實最主要的原因是...

租金實在太低了!!


大樓內同樣的房型,租金行情

卻只有30000~35000円

即使把室內整修完了,

租出去的回報率也低的髮指。


這點也是我最想不通的,

按我上面敘述的生活機能與交通。

即使是在台灣新北市

租一間套房也絕對不只這價格。

在我晚上出去散步後

大概也知道了原因是甚麼...


這附近的超大型公寓非常的多,

而且看起來都很新。

更重要的是看起來都沒住滿...!


就是可以很明顯地感覺到

這一整個區域的房屋供給過剩感。


花差不多的租金,加個10000円

應該就能大幅提升居住品質。


也難怪新大阪コーポビアネーズ

真的沒甚麼競爭力了...

這440戶裡面出租中的空房

也是不少的。並且價格也很混亂。


正好原本碰上公司

有了節稅的需求。

本來就有打算在大阪租一間套房

做為關西的據點。


這次瞌睡碰到枕頭一拍即合,

大九就直接拿來自己用吧!

一個月花約10000円的管理費

就能在大阪安居樂業也沒啥不好。


--


最後特別公布購入

新大阪コーポビアネーズ的總成本

購入費用+仲介手續費+諸經費

合計:3169651円

司法書士費用:103000円

更換牆紙地板美裝費用:191372円


3169651+103000+191372=3464023


加上生活家電家居物品等

總計約350万円


即使全部加起來

仍然不到台幣100萬元


居住正義在哪裡?

居住正義就在這裡辣!


以上是這次的特別篇

有興趣的朋友歡迎留言。

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