＊本篇文章僅為大九自身投資方向
新手請勿模仿嘗試。
自從大九在大阪有了新的據點以後，
在關西地區看房就變得非常的方便。
只要大九會想要去現地看房的場合。
已經是八成以上想要購買的前提了。
去看房只是作一個最後的確認
到現場看有沒有甚麼遺漏掉的坑。
在炎炎夏日的七月
大九即決了三個物件。
其中兩個物件還都是
在同一天看房，同一天決定。
以下簡單的介紹這三個物件的狀態。
物件１
Osaka Metro中央線
大阪港駅 徒歩10分以內
物件類型 公寓套房
建物面積 27平米
入手價格 (簽約後公開)
管理修繕 約6000圓
預想租金 40000～42000圓
預想回報 NET.13～14%
購入經緯：
一般物件沒有在第一時間就被搶
通常原因只會是"價格不夠漂亮"
加上這間公寓的內裝看了資料
會覺得需要做中程度的修繕。
單是這原因就會讓人感覺
販賣的價格並沒有太大的吸引力。
但是看地區以及周邊環境的感覺
大九判斷做租賃是沒有甚麼問題的。
按地段來說還有不少"吹"點
比如走路15分鐘的距離
就能到大阪有名的觀光地"海游館"
在海游館乘坐水上巴士船長號
只要10分鐘就可以到對岸的"環球影城"
還有天保山購物中心與摩天輪
棒死了對不對～？
更更更不重要的就是
逢人還能吹最近買了港區的房(刪除線)
雖然超市有一些不太順路
不過便利商店倒是在步行1分鐘的地方。
門口就是公園與神社。
整體來說生活機能還是比較完整的。
無非就是得去現場看看
得花多少錢修才能正常稼動。
大概就是兩間和室換成全洋室
入住率ＵＰＵＰ
浴室廚房做個清潔粉刷
一部分看上去很舊的地方粉刷一下
有必要的話換一台給湯器
以上大概估算50萬日圓能搞定
大九通常會把修繕價格直接加進賣價
在計算實際回報率的時候
就會按照購入價+修繕價做計算。
物件２
JR阪和線 杉本町 徒步10分以內
物件類型 公寓套房
建物面積 22平米
入手價格 220萬
管理修繕 約11000圓
預想租金 37000圓
預想回報 NET.11.5～12.5%
購入經緯：
才剛決定要去大阪港的物件1看房時
當時大九正在吃飯，接到了營業電話。
這邊想要吐槽一下
不知道為啥日本人特別喜歡講電話？
我又是個特別討厭接電話的類型。
因為一年前有在這家詢問過物件資訊
所以他們才打電話過來營業這樣。
於是對於那一頭劈哩啪啦說的事情
也是有點不太耐煩的左耳進右耳出。
當我聽到了一間大阪市內公寓套房
價格是２２０萬圓的時候
眼睛就馬上亮了，別跟我講那麼多
趕緊給我發物件資料來！
很快的我在一小時內收到販賣圖面
各方面來說這販賣價格還是很香的
22平米200萬出頭的大阪市公寓
實話說並不是很常見。
要說有甚麼缺點就是管理修繕略高
扣完管理修繕後的回報率就猛降。
已經降到無限接近我的紅線。
我一想要看物件的時候
通常就恨不得是現在馬上或者明天。
約著約著就發現能看房最近的時間
居然是與大阪港物件是同一天！
於是只好中午去住吉區看這間，
然後再奔去大阪港看另一間。
從車站走到公寓也確認了環境
到現場隨便看兩眼，約不到十分鐘
就直接決定買了。
雖然這時候還想再殺個價
直接就被拒絕了，只能全款購入。
房間整體雖然舊，但不到破。
之前居住的人應該是抽菸
所以整個房間都是菸臭味。
因為只有２２平米翻新也沒壓力。
只能希望其他設備還算堪用。
腦子裡設定的修繕預算為３０萬圓
加上購房款的２２０萬圓
等於是總價２５０萬收這套房。
就這樣我在一天的時間
同時看兩套房，同時決定購買。
這也是投資歷以來的第一回體驗。
物件３
JR大阪東線 新加美 徒步15分以內
物件類型 連棟透天
建物面積 51平米
入手價格 (簽約後公開)
預想租金 50000圓
預想回報 NET.15%
購入經緯：
這是某一天空虛寂寞冷的半夜
大九手賤開始刷起APP
一刷就看到了這個寶(垃)藏(圾)物件
馬上腎上腺素飆升要了物件資料。
但這時候心中產生了各種矛盾感
因為買房買太兇，可能現金會吃緊。
如果因此而影響了本業的進行。
那就是本末倒置了...
但是不知死的大九實在是無法
拒絕一個很香的寶(垃)藏(圾)物件。
錢這種東西嘛擠一擠就有了!!
中午剛吃完了飯仲介回了信給我，
問我方便看房的時間。
我就說今天下午吧，現在馬上！
提前了十分鐘就到了物件前
仲介到了以後就領進屋。
看了一下果然照片還是很照騙。
比預想中的要舊，看起來需要大修。
牆紙地板得要全換就不說了...
最猛的是看房子內的電器設備
充滿了昭和臭的味道...
一看都是超過三十年以上的存在。
這些電器這麼耐用的嗎！？
腦子裏面琢磨了一下...
修繕費用１００萬圓以上是必須的。
但修完以後租金回報率肯定香。
又是馬上就遞了買付...
開始對自己的決定感到有壓力了。
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買這種再生物件其實就是賭
看能否在目前的知識面與經驗
去判斷修繕整體費用大約多少。
在購入的價格加上修繕費用後
仍然有超過１２%以上的收益
就完全可以入手！
當然也是有賭錯翻車的可能性...
有時間再來介紹翻車的物件。
這篇就寫到這了，歡迎討論～
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