資本利得對決股利收入進入熱戰
キャピタルゲイン
資本利得派的得勝條件為
資產增值
主流族群為海外炒家投資客。
那麼問題來了
資產價格增值翻一倍的漲勢
在下一個循環(六年)會持續嗎?
打從2013年的投資元年起
就持有東京都心房產的我
應該是最有感也最有資格發聲了。
23區資產增值真實的狀況如下:
23區內最有感強漲價的區域僅限都心
新宿 中央 渋谷 港區 千代田 等區
環都心的幾個區域也有頗強漲幅
目黑 品川 中野 豐島(池袋)
文京 台東 墨田 等區
剩餘外擴的城北東南西區域都屬於...
漲價是漲了一點點一咪咪
但幾年下來的時間,因為漲勢頗弱,
物件折舊也剛好對沖了不強的漲勢。
所以更多會讓人感覺的是平價橫盤。
這接近約10年的漲勢,毫無疑問
就是被海外炒家給買起來的。
即便是千葉 神奈川 埼玉 東京市部
有些華人聚集區域車站附近的物件
價格漲幅甚至高過23區外環的區域。
(例 川口 橫濱中區 松戶 市川 船橋 )
除了很單純的是口袋很深以外
主要原因其實也滿簡單的...
因為本國的房價實在是高到誇張
所以對於日本的房價會感到激動
並且大多會以本國的房地產規律
套用到日本不動產市場之中判斷
所以可以明顯看得出漲價的區域
大多都是很集中在買家認知區域
這段約10年間的物件價格漲勢,
充其量也就漲了70~80%的程度。
翻一倍的狀況自然也是有的,
實際上並不算是真的常態。
主要是看接盤的人口袋夠不夠深。
數據可以自己估狗,其實意義不大
日本不動產行情按物件條件不同
其實並沒有甚麼值得參考的數據。
不接受抬槓,我只會按成交價算。
那麼資本利得派的結論就是…
除了當時購買了相對高價的物件
在這一波的漲勢中成為了大贏家
(前提是賣出獲利出場)
買相對低價物件的漲幅即使很大
實際的獲利也並沒有暴富的感覺
例:
都心4000萬購入物件 六七年後漲了80%
最終7200萬賣出。獲利自然就非常爽。
而少了1個0的場合,獲利也就那回事。
這個漲幅也就只有這麼一次了
下一個循環如果沒有同等漲幅
收益基本不會跑贏租金收入。
(重點)
按以上的分析,資本利得獲勝的前提是
房價不斷的上漲,下一輪循環
仍有上一輪漲勢,甚至漲更多。
最終如果只能橫盤持有的場合。
那輸的可不是一丁半點了。
日本人投資客與海外炒家投資客
獲利方式真的完全不是一個系統的。
至於現在市場是否還有漲勢勁頭,
我對於賭不確定性還真的沒興趣。
只能說如人飲水 冷暖自知
並不是有爆棚的自信心就可以實現的。
而近期東京房價直追泡沫經濟時代。
在日本全土只有首都圈局部區域的
這一場擊鼓傳花遊戲能玩到幾時?
就讓我們繼續看下去吧~~
最後的忠告是
聽別人對你說買東京必漲必賺。
自己也沒有怎麼做功課的前提下。
你多半就會是那個最後接盤的韭菜。
(接股利收入篇)
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