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進階型投資者推薦物件


適合已經持有3件以上

日本不動產的投資客

推薦物件種類:

23区外首都圏内エリア

(一都三県) 区分マン、戸建て

23區以外首都圈內範圍

(一都三縣)公寓,一戶建

 

日本首都圈的一都三縣為:

東京都 千葉縣

埼玉縣 神奈川縣

進階物件屬性優點:

這一類的投資物件適合

持有複數物件(3件以上)

對於日本不動產投資

有經驗概念的投資客

進階挑戰的高收益物件。


特性是相較於一般人熟知的

東京都23區之外。

有更廣泛的投資區域範圍,

且入手價格相對低很多。


整體租金回報率有感皆高於

東京都23區內的物件。

視屋況屋齡以及地段的屬性

租金回報率上升空間更大。


安全係數相對高的地區

我想應該就是環23區地域

按大陸的說法叫做城鄉結合部

23區外擴邊緣以三環概念來說,

這些市部就可以算是四環。


包括東京メトロ地鐵起點站算在內

琦玉縣:川口市,和光市,草加市

千葉縣:市川市,松戶市,船橋市

神奈川縣:川崎市

東京都:鄰接23區的市部

 

以我目前持有最多物件的松戶市舉例


同樣的面積的物件僅僅只是

隔著一條鄰接23區的河川。

房價可能就差了30%以上

即使是電車直通進東京都心

也不需要轉乘就能抵達。


雖然已經離開了核心的23區

這些地方仍然有生活機能完備的優勢。

通勤族為求得更舒適的居住環境

會願意住距離都心50分車程的近郊。


如果不在意屋齡,能選擇的範圍更廣。

日本的房子會逐年折舊,舊耐震的物件

大多會折舊到底,有跌無可跌的趨勢。


再怎麼跌到沒價值,也存在租賃價值。

入手的價格降低了,租金卻沒降多少。

租金回報率自然也蹭蹭蹭得上去了


而這類進階物件一般仲介不太會推薦

通常就得自己去動手搜尋房源了。

倒也不是仲介不願意做,原因如下。


一般人看到舊耐震都是嫌棄不考慮。

物件總價太低仲介費能賺的也有限。

客人對於沒聽過的地名沒有安全感。


以上的原因我想仲介也不想浪費時間

換我是仲介也懶得去說服沒經驗的人。


自行搜尋適合自己投資屬性的物件。

是身為進階投資者的基礎能力。


投資勝在"認知"

搶破頭買績優股的人可能不知道。

靠買雞蛋水餃股也是可以發家致富。

 

進階物件屬性缺點:

在這個階段的投資行為

就要像一個成熟的大人一樣

為自己的行為以及決定負責了。

是的,要開始面對中程度的風險了。


但投資這種事情吧~就該得有

不入虎穴焉得虎子的覺悟。

啥風險都不想碰就把錢存銀行叭。


幾個缺點簡單地說就是

這物件買了就很難再賣掉了。

這物件應該永遠也不會漲價。

這物件沒有23區容易出租。

這物件銀行認定無擔保價值。

這物件因為不是東京門牌很LOW


通常也都是高屋齡或屋況欠佳

甚至不知道屋內實際狀況如何。


有機率會產生退租後屋況極慘

需要高額修繕費用的狀況。

非常影響本金回報收益的效率。


小規模原狀回復的工事費用

按室內面積約10~30萬不等

大規模修繕的工事費用(浴廁廚)

基本80萬起,超過100萬也不奇怪


若是手邊現金不夠修繕的場合

很有可能會導致投資現況停擺


從工事期間到再招租的空室期間

不但租金收入會停止,公寓的場合

管理費與大樓修繕費亦要繼續支付

招租時要支付的仲介費與廣告費

大概率會高於23區的招租。


但買23區的房也未必不會發生

所以退租在機率上是非常隨機的。


以上可以參考爆雷篇的文章。

 

但是這些物件總價不高是確定的。

畢竟入手的時候花的成本也不高。

即使中間出現了需要修繕的場合。

可能也沒買一間貴的來的更花錢。

目標仍需集中火力在租金收入上。


曾有人問"所以你都不考慮賣掉嗎?"

我聽的都笑了...我為啥要賣呢???

就說說在台灣吧...

月收台幣9000房租的套房

我得要花多少台幣買入啊?


而在日本超過這個租金水平的房

總價連台幣100萬都不需要的。


我就想持有到天荒地老,持有到死。

這才屬於是漲不漲價根本不用在乎。

漲也漲不了多少,為何不繼續拿著?


銀行方面沒有擔保價值也沒啥所謂。

因為入手價格夠低,只要正常稼動

六七年就可以完全回本繼續收租。


至於不容易出租,也只是相對而言。

只要不是買到真的毫無人煙的城市,

車站前的不動產屋也不是開爽的。

活用不動產屋當隊友也是必備技能。


並不是23區的日圓就比較香,

23區以外地區收的日圓就是臭的。

無論物件的質量是高檔還是低端

說到底只要能租出去正常收租

你就已經贏了,躺著等收錢就是了。


只要敢於進場,就能直接感受到

日本不動產中古屋投資被動收入

高回報的魅力。(8%~12%)

 

結語評價:

進階型投資物件

適合進攻型投資者

追求較高租金收益,

用時間換取空間

創造穩定的現金流。

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