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喜聞樂見的爆雷 前篇


投資不動產買了房以後就能

躺著收租這事確實是聽著爽。


但人嘛...總都是

只見賊吃肉沒見賊挨打。


我時常會在文章中提到

東京都23區的物件是風險最低的。


但這邊還是要強調一下

低風險並不等於0風險。



風險 リスク RISK

無論物件在啥垃圾黃金鑽石地段。

都會按照大宇宙的意志隨機發生。

隨便爆一個都能按程度影響回報。

 

風險是一直存在的,只是還沒發生。

風險也不取決於你的意志可以抵抗。

即便是再小心翼翼處心積慮地迴避,

仍然是有機率會隨機發生遇上。

比起像無頭蒼蠅般地恐懼迴避。

不如認真地準備加強防禦力

迎接隨時會不請自來的爆雷。


認識風險比恐懼風險來的更重要。


以下就舉幾個常見的風險


輕量級爆雷

專有面積設備壞掉得修繕或換新

通常設備的損壞多是臨時修繕,

有時燈泡壞掉啥的小問題,

租客可能都懶得找房東處理。

自己去百元商店買替換就搞定。


但一牽扯到設備故障甚至壽命終結

通常就不是租客能自己解決的麻煩

荷包出血就已經是必然發生的事情


空調更換 60000円~120000円



給湯器更換 80000円~200000円

設備價格網路上很透明

也有人為了想省工事費用。

想要自己買材料設備自己搞

有租客修繕時通常都很緊急。

當然如果有這種技能最好了

如果沒有就還是別想太多。


對於給到的設備更換報價

通常遇到內容或行情有疑義

我會自己上估狗查行情。

與市場價不會差太多的場合

就算講價也是講個意思意思。


疫情期間給湯器大缺貨

有貨能給你裝都是賺到的。

貴也就貴吧,不然退租呢?

至於會不會碰到惡德業者

我想那是另一個層面的風險了


輕量級爆雷損失金額

約10万円~30万円区間

 

重量級爆雷

租客退租的原狀回復與招租

租客退租通常是最不願意見到的。

因為意味著不管退租後屋況如何

一大筆開銷肯定是少不了的!


屋內的破壞狀況取決於

租客的生活習慣以及居住時長。

即便是租客的生活習慣再好

再愛乾淨,變舊也是必然。


除了新房客招租的成本

大頭是原狀回復的成本

即是搞到能正常出租的狀態


案例:

20平米以內1ROOM

月租金:40000円


假定租客生活習慣特別好

不太需要修繕的場合

退租後也必須的出費如下。


實際出費

牆紙更換 7万円~15万円

室內清潔 1.8万円~2.5万円

租客招租 4万円~12万円

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隱藏出費

空室損失 4万円~12万円

--

出費總計 17万円~42万円


即便有押金可扣

能填補的損失也很有限。

但怎麼說都算是最低限的損失。

看上去還沒有那麼驚人的肉疼。

--

假定租客已經住了10年以上

又或是租客生活習慣很差的場合

這個損失出血將非常的有感。


本案例為大九一棟公寓中的一室

租客住18年後於2021年10月退房。

差不多是要全室翻新的程度。

不修繕這間等同是廢了,

既不能收租,也幾乎無法販賣。

但要修繕吧,怎麼也得出血了。

--

以下是這間的翻修報價


以上還不包含水回り的全更新。


翻修最花錢的莫過於所謂的

水回り

分別是廚房,廁所.浴室,洗面台。

隨便合計一下就能上百萬

租金這得收多久才能回收...


實際出費

全室翻新 100万円~150万円

室內清潔 1.8万円~2.5万円

租客招租 4万円~12万円

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隱藏出費

空室損失 4万円~12万円

--

出費總計 110万円~175万円


以月租40000圓的租金來計算

要回收原狀回復與出租成本

需要租上28~44個月才能打平!

刺激不刺激~?吐血不吐血~?


那麼不修總行吧?

當然行啊,就是無法獲利罷了。

並且除了買取公司以外

基本也不會有投資客願意來接。

--

通常發生在オーナーチェンジ物件

尤其是居住了很久的租客。

雖然理論上穩定,但你無法評估

房子裡的屋況究竟是甚麼樣子。


上家賣給你時他已經獲利出場,

就看會不會在你持有的時候炸了。


買新房不就沒這問題了?

說的太對了~這也是迴避的方式。

只是買新房需要多花的費用

可不低於二手房的全房修繕。

並且新房肉眼可見的折舊貶值

長期來說那是另外一種折磨了。


重量級爆雷損失金額

約20万円~180万円区間

 

爆雷心得


輕則花點小錢解決,


重則不但要花大錢,


還要長期影響情緒。


當買入任何資產的那一天起

就已經是抱著活火山度日了。

不一定會爆發,但共存是必然。

投資必須要怕死,但不能怕痛。


爆爆更健康,爆爆更懂事

經驗是無價的,即便有價通常也很貴。

沒有比爆雷來的更優秀的老師。

畢竟領悟這件事情都挺痛。


後篇來聊聊核爆級別風險

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